华润置地的焦虑症
销售业绩稳定、“三道红线”绿档，华润置地在这方面一直保持着不错的成绩，尤其是较低的融资成本，也让华润置地近两年有了“逆势扩张”的标签。但规模增长之外，华润置地也陷入盈利焦虑，毛利率指标连续多年下滑，归母净利润更是首次出现负增长。回不去的30%毛利时代2022年华润置地的综合营业额为2070.6亿元，同比下降2.4%；归母净利润为280.92亿元，同比下降13.3%。拉长时间线来看，归母净利润系2014年以来首次出现负增长。盈利增速出现负增长，与近几年华润置地毛利率的持续下滑不无关系。财报显示，2022年华润置地的综合毛利率为26.2%，较2021年同期下降0.8个百分点。2017-2021年，华润置地的综合毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。可见，在2018年在创下高峰后，华润置地的毛利率便持续下滑。从营收贡献来看，华润置地的绝大多数收入还是依靠房地产开发来实现。2022年，华润置地的开发物业营业额为1761.6亿元，同比下降4.2%；投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，同比下降2.4%。2022年，华润置地的开发物业毛利率为23%，较2021年同期有所下降；投资物业（包括酒店经营）毛利率为65.6%，同样较2021年同期有所下降。针对毛利率的下降，华润置地管理层在2022年度业绩会上回应称，“华润置地综合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的项目不代表长期情况，2023年会提高2%-3%”。地产分析师严跃进表示，毛利率下滑已成为房地产行业共识，尤其是经历此前高价拿地后，各大房企都要为此“买单”。在2021年度的业绩会上，华润置地总裁李欣曾直言，“未来预计行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了”。预计销售额3000亿2022年，华润置地实现签约销售额3013.3亿元，虽不及上年同期，但却取得了行业第四的成绩。华润置地首席财务官郭世清在业绩会上表示，2023年华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中89%位于市场供求关系健康的一、二线高能级城市，住宅产品占比77%。不过，郭世清并未透露2023年具体的销售目标。仅表示，“按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元”。一边加速拿地，一边低息融资，“逆势扩张”是业内对华润置地过去两年的印象。就在业绩会召开的3月29日，华润置地发布了2023年度第一期中期票据发行公告，本期中期票据发行规模40亿元，募资用于项目建设，最低利率仅为2.8%。据财报显示，2022年华润置地以总地价1442.3亿元（权益地价1102亿元）增持了71宗土地储备，新增土地总计容建筑面积达1095万平方米。北京商报记者注意到，与2021年同期相比，虽然地块数量及面积方面有所减少，但拿地金额基本持平。在业绩会上，针对“逆势扩张”拿地的问题，华润置地首席战略官谢骥回应称，2022年地产行业规模下行、区域分化，在这样的分化格局下，华润置地把握了优质项目机会，去年在核心城市补充了不错的土储，稳定性和安全性比较高，对2023年的业绩增长起到了支撑作用。“未来仍然会继续坚持稳健为先，动态跟踪市场变化，合理把握投资结构。”截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；年末加权平均融资成本3.75%；平均债务期限拉长至5.4年。北京商报记者 王寅浩
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