华西证券房地产一揽子政策效果：评估、复盘与展望
智通财经APP获悉，华西证券发布研究报告称，假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积接近13亿平方米左右。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，判断年底有望回升至-5%以内。对于资本市场，当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优;10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。▍华西证券主要观点如下：(一)认房不认贷、存量房贷调整效果评估认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约2700万平方米，占2022年全年销量约2%，占2023年1-7月销量的约4%。1)针对认房不认贷以及降低首付比例政策效果的估算，分成了两部分：对于二线城市，主要参照去年杭州、天津放开认房不认贷后商品房销售面积增长的情况;对于一线城市，主要参照2014年930新政后北上广深商品房销售面积增长情况。2)由于当前我国房地产市场供求关系发生了较大的变化，并且缺少类似2015年棚改货币化安置政策，所以假定对房地产销售的带动比例为此前的50%左右。存量房贷下调或将使银行让利居民580-1158亿元，对应息差下降约2-5bp，提升社零增速约0.15-0.32个百分点。对于存量房贷调整设置了四种情形，结合实际情况，判断30%-60%左右的存量房贷符合下调标准，调降幅度在50bp左右可能性较大。(二) 历史上房地产放松政策及市场表现复盘1)细致复盘了历史上3轮较为明显的房地产政策周期，本轮房地产放松政策力度整体较为可观，能在一定程度上起到稳定房地产的作用。2)从股票市场表现来看，每轮房地产放松周期开始时，金融、稳定风格相对占优，持续时间与政策力度密切相关，而成长、消费风格取得超额收益相对滞后。3)从债券市场来看，10Y国债收益率与房地产开发投资同步性较强，而商品房销售领先投资约3-6个月左右，也即债券市场会等放松政策拉动经济效果真实显现才会有明显反应。(三)本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升1)全年商品房销售面积或接近13亿平方米左右。假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积接近13亿平方米左右。2)商品房销售的回升也会带动房地产投资企稳。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，判断年底有望回升至-5%以内。3)对于资本市场，当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优;10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。风险提示：宏观经济、产业政策出现超预期变化。
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